Právní poradna


Spolupracujeme s Advokátní kanceláří KF Legal, s.r.o., která je odborníkem na nemovitosti

PORADNA JE ZDARMA!

Dotazy - Právní poradna

UPOZORNĚNÍ: Tento prostor slouží k online dotazům právní pomoci. Dodržujte prosím pravidla slušného chování a vyhněte se vulgárním výrazům. Příspěvky nedodržující pravidla slušného chování budou smazány.



Václav Novák (02.02.2022 16:26:23)
Dobrý den,rád bych se zeptal.Koupil jsem byt a při revizi plynového kotle bylo zjistěno že na něm už léta nebyl prováděn servis a proto je zdraví nebezpečný.Kotel je starší a už na něj nejsou náhradní díly a doporučuje se výměna.Nezávisle na sobě se takto shodli 3 plynaři. A proto mne zajíma zda mohu požadovat po předchozím majitely náhradu. Případně jaké by byli kroky kdyby předchozí majitel odmítl. Děkuji Vám za odpověď
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.02.2022 13:06:22)
Vážený pane Nováku, v případě nefunkčního/nebezpečného plynového kotle se dle Občanského zákoníku může jednat o skrytou vadu nemovitosti, pokud ji nebylo možné zjistit při koupi (předání) nemovitosti. Ovšem pouze v případě, že jste na tuto vadu nebyl před uzavřením kupní smlouvy upozorněn. Pokud jste o této vadě nemovitosti nevěděl, máte jako kupující právo oznámit existenci skryté vady prodávajícímu, a to do 5 let od jejího nabytí. Aby mohla být vada považována za vadu skrytou, musí být splněny tyto podmínky: • vada musí existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím, za vady vzniklé po prodeji nemovitosti prodávající neodpovídá; • při převzetí nemovitosti kupujícím vada není zřejmá; • vada se projevila dodatečně (po převzetí nemovitosti). Podle § 1923 Občanského zákoníku můžete požadovat odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu není možné užívat obvyklým způsobem, máte právo od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny anebo se domáhat přiměřené slevy. Pokud by předchozí majitel (prodávající) odmítl Váš problém řešit dohodou o odstranění vady, můžete se obrátit na soud. Nicméně nejrychlejší a nejsnadnější řešení Vašeho problému je mimosoudní cestou, na základě dohody s prodávajícím. Soudní řízení může trvat i několik let. Pokud ovšem k dohodě nedojde, zbývá pouze varianta obrátit se na soud, v takovém případě je Vám naše advokátní kancelář k dispozici. Přeji hezký den, s pozdravem Josef Fiřt, advokát
Petra Nováková (22.01.2022 22:18:35)
Dobrý den, potřebovala bych bezplatně poradit v následujícím případě: - Můj otec získal družstevní byt někdy kolem roku 1988, který byl později převeden do jeho osobního vlastnictví. - Tento byt na mne převedl darovací smlouvou – vklad do katastru nemovitostí byl proveden 25. 8. 2017, a to s právními účinky k 2. 8. 2017. Zároveň tam bylo zřízeno pro mého otce věcné břemeno doživotního bezplatného užívání. - Následně jsem se rozhodla otci byt vrátit – sepsali jsme dohodu o zrušení darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene - vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne 21. 1. 2019, a to s právními účinky k 20. 9. 2018. - Můj otec zemřel dne 28. 3. 2020. - Tento byt se stal součástí dědického řízení, kde jsem získala jeho čtvrtinu. Dohoda o rozdělení pozůstalosti byla uzavřena 24. 2. 2021. Na dokumentu je razítko: „Usnesení nabylo právní moci 3. 3. 2021. V Praze dne 15. 3. 2021.“ - Byt jsem spolu s ostatními spoluvlastníky prodala – vklad do katastru nemovitostí byl proveden 27. 8. 2021, a to s právními účinky k 4. 8. 2021. Potřebovala bych vědět, jestli mám platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Pokud to chápu správně, dle zákona by měl být tento příjem osvobozen od daně z příjmů fyzických osob (na základě § 4, odstavce 1 b): \"doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele\" - tedy pokud to chápu správně, je zde uvedeno 10 let celkem, ne posledních 10 let, tedy daň bych platit neměla.) Je tomu tak? Děkuji Vám. S pozdravem Petra Nováková
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (31.01.2022 11:51:57)
Vážená paní Nováková, ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., zákona o daních z příjmů, v aktuálně platném a účinném znění, jste vyložila zcela správně. Podle tohoto ustanovení je od daně osvobozen příjem, jestliže pochází z prodeje nemovitosti, přičemž mezi dnem nabytí vlastnictví k této nemovitosti prodávajícím a prodejem této nemovitosti prodávajícím uplyne doba delší než 10 let. Jestliže však nemovitost prodávající nabyl děděním (např. právě podle dědické smlouvy) od zůstavitele, kterým byl příbuzný v řadě přímé, snižuje se tento „časový test“ 10 let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele. Aplikováno na Vámi popsanou situaci, Váš otec, příbuzný v řadě přímé, prokazatelně vlastnil předmětnou nemovitost po dobu delší než 10 let, tedy se výše zmíněný časový test snižuje na dobu 0 let a vy jste tak jako prodejce nemovitosti osvobozena od povinnosti platit daň z tohoto příjmu. Pokud byste měla jakékoliv další právní dotazy, neváhejte se, prosím, obrátit na naši advokátní kancelář. S přátelským pozdravem Josef Fiřt
Jana F. (04.06.2021 18:41:11)
Dobrý den, koupili jsme byt po rekonstrukci v panelovém domě s příslušným podílem na společných částech domu. Po převzetí jsme objevili skryté vady - mechanismus některých plastových oken je poničený, okna se špatně otevírají, jedno má kování vyloženě rozbité, netěsní a vyhnuté kování poškozuje okenní rám (při prohlídách bylo toto okno vždy otevřené, zkoušeli jsme jiná okna, která byla celkem vpořádku); do jednoho pokoje při dešti zatéká (mokrá skvrna na zdi). Prodejce, realitní společnost, jíž byt patřil, se brání, že prodala byt v perfektním stavu a okna i plášť budovy patří SVJ, tedy za tyto vady neodpovídají. (Ve smlouvě dokonce uvedli, že prodávají byt s okny patřícími k bytu.) Jejich právní názor nesdílím, ale právník nejsem - kdo je tedy v právu? Děkuji za radu JF
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (14.06.2021 11:00:44)
Vážená paní Jano, vycházím z informací, že jste nabyla vlastnictví k bytové jednotce, čímž jste se automaticky stala členem společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“). Obsahem členství v SVJ jsou práva a povinnosti související s podílením se na správě domu a práva a povinnosti spojené s užíváním společných částí domu. Nejprve k právnímu režimu oken, resp. jejich vztahu k bytu a společným částem domu. Argumentace realitní společnosti, tedy prodejce bytu, je sice fakticky správná, ale není relevantní k Vaší situaci. Realitní společnost, dle Vámi sdělených informací, argumentuje tím, že okna jsou společnými částmi domu, a tedy, že za jejich stav nese odpovědnost SVJ. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím stanoví v § 5 odst. 1 písm. d), že společnými částmi domu jsou mimo jiné také okna (tedy okenice včetně výplně). Z toho následně lze usuzovat, že v režimu běžného užívání bytu platí, že za jejich opravy odpovídá SVJ. Nicméně realitní společnost v tomto případě opomíjí, že předmětem kupní smlouvy na bytovou jednotku jakožto věc nemovitou, která je součástí domu, v němž funguje bytové spoluvlastnictví, je (i) bytový prostor (tj. byt jakožto výlučná část domu, která je ve nyní ve Vašem výlučném vlastnictví) a (ii) relevantní podíl na společných částech domu. Z toho vyplývá, že předmětem koupě je také tento podíl, bez ohledu na to, kdo se o stav daného podílu v moment uzavření smlouvy stará. Prodejce pak při uzavření kupní smlouvy zpravidla nese odpovědnost za vady na předmětu smlouvy. Právní názor vyslovený v odstavci výše potvrzuje také např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 9. 11. 2017, který se týká záruční doby u koupě bytové jednotky, dle něhož platí, že „Má-li být zachován smysl úpravy odpovědnosti za vady prodané věci – tj. ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil – musí se tato ochrana v plném rozsahu týkat všech věcí, které jsou předmětem kupní smlouvy.“ Dále pak bude třeba posoudit právní povahu vad samotných. Český právní řád totiž rozlišuje vady na zjevné a skryté. Stručně řečeno, skryté vady jsou takové vady, které nemohl kupující při prohlídce či přebírání bytu při vynaložení přiměřené míry pečlivosti odhalit a zároveň nejsou specifikovány v příslušné kupní smlouvě či předávacím protokolu. Za skryté vady bude prodávající odpovídat a lze se po něm domáhat zajištění oprav, přiměřené snížení ceny, či eventuálně v určitých případech nastává právo kupujícího odstoupit od smlouvy. Pro toto posouzení a prokázání, že vada byla na nemovitosti už při jejím převzetí Vámi jako kupujícím, by však byla zapotřebí podrobnější analýza jak po stránce faktické, tak právní. Víme, že řešení sporů s realitními společnostmi může být pro právního laika velice zdlouhavým a náročným procesem, neboť společnost se vždy bude snažit vyhnout odpovědnosti za vady bytu. V případě, že budete chtít s řešením vašeho problému pomoci, neváhejte se obrátit přímo na naši advokátní kancelář, kde se jej ujmou zkušení advokáti. S přátelským pozdravem, Josef Fiřt
Jaroslav Walter (05.04.2021 11:43:23)
Dobry den, jsem starsi clovek, spoluvlastnik zahradniho domku se zahradkou a z duvod chatrani nemovitosti jsem se rozhodl poslat dalsim spoluvlastnikum vyzvu, zda nechteji svuj spoluvlastnicky podil prodat, ze bych se s nima financne vyrovnal (strecha nemovitosti je v havarijnim stavu, nic s tim nedelaji, je potreba situaci resit). Tuto vyzvu jsem poslal doporucene, ale vratily se mi dopisy zpet s poznamkou, ze adresati na uvedene adrese neznami. Pritom se jedna o adresu uvedenou dle Katastru nemovitosti. Otazka: Kdyz spoluvlastnik/ci nemovitosti neni k zastizeni, neprebiraji postu, ja ale nechci dale setrvavat ve spoluvlastnictvi, co mam delat? Obratit se rovnou na soud a podat Zalobu na zruseni spoluvlastnictvi z duvodu neposkytnuti soucinnosti se spravou spolecne nemovitosti ? Mam posilat dal jeste nejake dopisy na adresy spoluvlastniku, abych pred soudem dokazal, ze se nejednalo pouze o jeden dopis, ale ze si vicekrat neprebiraji spoluvlastnici postu a ze nemam jinou moznost je jakkolik kontaktovat a smirne se s nimi domluvit? Ale ty dopisy se mi stejne zase vrati zpet... Jaky zvolit postup? DIky za radu. S pozdravem, Jaroslav Walter
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (06.04.2021 10:34:25)
Vážený pane Waltere, existují různé způsoby, jak vypořádat spoluvlastnictví. Nejjednodušším z nich je samozřejmě se se všemi spoluvlastníky dohodnout na odkupu jednotlivých podílů. Dle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat a dle odst. 2 téhož paragrafu může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Vaše jednání v tomto případě ale nesmí vést k újmě některého ze spoluvlastníků nebo být činěno v nevhodnou dobu. Občanský zákoník dále stanoví, že pokud se spoluvlastníci na zrušení spoluvlastnictví nedohodnou, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Tudíž je v případě nečinnosti spoluvlastníků nejlepší obrátit se na příslušný soud. V zájmu vyřešení Vašeho problému smírně, bych znovu zvolil variantu zaslání dopisu na adresy získané z katastru nemovitostí, a to doporučeně a s dodejkou abyste měl oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky. Podle § 573 občanského zákoníku lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která stanoví, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Pokud tedy nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, jde spoluvlastnictví vypořádat pouze soudní cestou. Soudy ale často takovéto spory řeší i déle než rok, a proto je nutné ve vlastním zájmu na tuto skutečnost spoluvlastníky upozornit. Jak jsem již výše zmínil, pokud nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, zbývá pouze varianta obrátit se na soud. V případě potřeby další asistence se s důvěrou obrate na naši advokátní kancelář. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát
H.Mašková (08.03.2021 12:19:33)
Dobrý den, paní doktorko, obracím se na Vás s prosbou o radu. Zakoupili jsme s prosinci 2020 starší rodinný dům k rekreaci. po převzetí jsme však byli nemile překvapeni ze skrytých vad, které nám nebyly sděleny. Jako například časté vytopení sklepa spodní vodou, špatný stav střechy, též zdi, které byly skryty nábytkem. Jaké máme prosím, možnosti k reklamaci? Děkuji za odpověď. Přeji hezký den, H.Mašková
Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.03.2021 17:29:11)
Vážená paní Mašková, pro posouzení této otázky jsou zásadní ujednání, která jsou uvedena v kupní smlouvě. Přestože při prohlídce prodávající na nic nepoukázal, tak je možné, že v předmětné smlouvě jsou uvedena ustanovení o vzdání se odpovědnosti prodávajícího za vady - jako např. „prohlášení o stavu budovy“ či prohlášení o tom, že „se kupující vzdává práv z vadného plnění“ nebo dále formulace „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo dokonce “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit”. Pokud „skrytá vada“, na rozdíl od „vady zjevné“, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti kupující musí odhalit sám (je například otázkou, zda vám byla ukázána půda a špatný stav střechy jste mohli popřípadě odhalit/dovodit sami), existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, nebyla zřejmá/viditelná a projevila se až dodatečně, tak Vám právo svědčí a můžete uplatnit následující postup?: V případě 1.) včasného oznámení (doporučujeme písemnou formou a bez zbytečného odkladu, v maximální lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva) a 2.) prokázání, že nemovitost a) naplňuje znaky skrytých vad a b) že vady existovaly před převzetím nemovitosti, Vám vyplývají nároky na základě § 2106 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) – jedná se o odstranění skrytých vad kupujícím, přiměřenou slevu z kupní ceny a pokud jsou vady neodstranitelné, tak máte právo od kupní smlouvy odstoupit. Dále je možné, že máte v kupní smlouvě ujednanou záruku, což je institut smluvní, zpravidla poskytovaný na 2 roky a vztahující se na širší okruh vad. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat! S přátelským pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M, advokát




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...